Yıl boyunca kira getirisi yüksek, yeniden geliştirme ve değer artışı potansiyeli bulunan varlıklara odaklandık. Borçluluğu azaltmaya yönelik attığımız adımlar sayesinde finansal yapımızı daha dengeli ve dayanıklı hale getirdik. 2025’te bizim için kritik olan yeni yatırımlar yapmanın ötesinde doğru varlık, doğru iş modeli ve doğru zamanlama ile kalıcı değer yaratmak oldu.
Attığımız adımların, önümüzdeki dönemde daha dengeli bir büyüme ve sürdürülebilir getiri açısından güçlü bir zemin oluşturacağına inanıyoruz.
Finansal ve operasyonel sonuçlarımız stratejimizin doğruluğunu teyit etti
2025 yılı boyunca belirlediğimiz stratejik öncelikler doğrultusunda tutarlı ve kararlı adımlar attık. Operasyonel tarafta istikrarlı bir performans sergilerken, gelir yapımızı daha öngörülebilir ve sürdürülebilir hale getirmeye odaklandık. Portföyümüzün yüksek doluluk oranları ve güçlü kiracı yapısı sayesinde kira gelirlerimiz yıl boyunca istikrarlı bir seyir izledi. Konut projelerimizde teslim ve satış takvimleri doğrultusunda, belirlediğimiz planlarla uyumlu şekilde ilerleme sağladık.
Portföyümüzde yer alan ve kira getirisi, değer artışı potansiyeli görece sınırlı olan gayrimenkullerin elden çıkarılması, elde edilen nakit akışının daha verimli ve yüksek getirili alanlara yönlendirilmesi ve portföy yapısının güçlendirilmesi stratejisiyle yıl içerisinde başarılı varlık satışları gerçekleştirdik. Gerçekleştirdiğimiz varlık satışlarıyla borçluluğumuzu önemli ölçüde azaltarak bilanço yapımızı güçlendirdik. Ayrıca uzun vadede verimlilik sağlayacak stratejik satın alma işlemleri gerçekleştirdik.
Bu kapsamda İstanbul Finans Merkezi’ndeki ofis binamızın tamamını KDV hariç 5.600 milyon TL bedelle satarak elde ettiğimiz kaynağın bir bölümünü borç azaltımında, bir bölümünü ise Türkiye İş Bankası’ndan İzmir hizmet binası, İzmir Şehitler arsası ve İçerenköy ofis binalarının alımında kullandık. Yine aynı strateji kapsamında, Temmuz 2025’de Ankara İş Kulesi’ni KDV hariç 1.215 milyon TL bedelle satarak, elde ettiğimiz gelirin bir kısmı ile kira gelirlerini artırmak üzere İstanbul Beyoğlu’nda İstiklal Caddesi üzerinde yer alan Parmakkapı hizmet binasını Türkiye İş Bankası A.Ş.’den satın aldık.
Ayrıca Kasım 2025’de Balmumcu’da yer alan 1.355 m² büyüklüğündeki arsamızın KDV hariç 24,24 milyon ABD dolar bedelle satışını gerçekleştirdik.
Yıl içinde yapılan gayrimenkullerden elde edilen nakdin kullanımı ile 2024 yılı sonunda 5.606 milyon TL milyon TL olan finansal borcumuz; Aralık 2025 itibarıyla 1.012 milyon TL seviyesine geriledi. Azalan borçlanma ihtiyacına paralel olarak 2024 yılında 3.542 milyon TL olan finansman gideri, 2025 yılı sonunda 1.260 milyon TL’ye gerilerken söz konusu satışlar Şirketimizin daha güçlü bir bilanço yapısına kavuşmasına ve projelerimize rahatlıkla kaynak aktaracak kabiliyete erişmemize önemli katkı sağladı.
2025 yılı itibarıyla şirketimizin toplam aktif büyüklüğü 58,2 milyar TL seviyesine ulaştı.
Portföyümüz ağırlıklı olarak ticari gayrimenkullerden oluşurken, bu varlıklar toplam portföyün yaklaşık %96’sını teşkil etti. Yatırımlarımızın dağılımı %62,7 ofis, %16,5 AVM, %13,7 projeler, %4,6 stok ve %2,5 arsa şeklinde gerçekleşti.
Hasılat içinde yer alan kira gelirlerimiz, bir önceki yıla göre %21 artarak 1.767 milyon TL’ye ulaştı. 31 Aralık 2025 itibarıyla toplam 3 milyar 127 milyon TL olan hasılatın yaklaşık %57’si kira gelirlerinden, %41’i ise Litus İstanbul ve Manzara Adalar projelerindeki konut satışlarından elde edildi. Aynı dönemde brüt kârımız 1 milyar 637 milyon TL, esas faaliyet kârımız ise 1 milyar 221 milyon TL olarak gerçekleşti.
31 Aralık 2025 itibarıyla Borsa İstanbul’daki piyasa değerimiz 20,1 milyar TL seviyesine ulaştı.
Kaliteli ve dengeli portföy yapımızla öne çıkıyoruz
İş GYO’nun portföyü, 2025 itibarıyla ağırlıklı olarak ofis, alışveriş merkezi, proje ve stoklardan oluşan dengeli bir yapıya sahiptir. Ticari gayrimenkuller portföyümüzün ana omurgasını oluştururken, konut projeleri hem satış geliri hem de uzun vadeli değer artışı açısından tamamlayıcı bir rol üstleniyor.
Tamamlanan projelerimizde doluluk oranları ve kullanıcı memnuniyeti yüksek seviyelerde seyrederken, devam eden projelerde maliyet, zamanlama ve kalite yönetimi titizlikle yürütülüyor. Yeni projelerde ise tek tip varlığa yönelmek yerine, lokasyon, talep ve kullanım senaryosuna göre çeşitlendirilmiş bir portföy yaklaşımı benimsemekteyiz. Bu yaklaşım, portföyümüzün piyasa dalgalanmalarına karşı dayanıklılığını artırıyor.
Devam eden projelerimizden Litus İstanbul’un yapımını tamamladık. Projemizin satış süreci devam ederken 98 konutun 60’ının satışını gerçekleştirdik. İstanbul-Ömerli’de konumlanan 165 villalık Kasaba Modern projemizin ilk etabında 61 konut için satış sürecini başlattık ve 15 villanın satışını tamamladık.
Artaş İnşaat ile hasılat paylaşımı modeli kapsamında yürüttüğümüz, inşaat aşamasına geçen eski Profilo AVM alanındaki Avrupa Residence – Şişli 2 projesi Artaş İnşaat tarafından Aralık 2025’de satışa sunulması ile birlikte satış hasılat payımızı tahsil etmeye başladık.
Tuzla’daki arsa üzerinde geliştirilecek proje için Temmuz 2025’de Yapıtaş Gayrimenkul (Akgün Grubu) ve Misek İnşaat ortaklığıyla Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı sözleşmesini imzaladık. Bu proje kapsamında İş GYO’nun hasılat payı %35, yüklenici ortaklığının payı ise %65 olarak belirlendi. Tuzla’daki projenin gerekli hazırlıkların tamamlanmasının ardından 2026 yılı içerisinde satışa çıkması planlanıyor.
Devam eden projelerimizin yanı sıra Kadıköy’de grubumuzun arsasında, iş ortağımız Tecim Yapı ile beş yıldızlı bir şehir oteli yatırımı planlıyoruz.
Sektörümüz dinamizmini koruyor
2025 yılında gayrimenkul sektörü, finansman maliyetleri, arz-talep dengesi ve kullanıcı tercihlerindeki değişimlerin belirleyici olduğu bir dönemden geçti. Ticari gayrimenkulde seçici talep öne çıkarken, konut tarafında segmentler arası ayrışma daha belirgin hale geldi.
Özellikle ofis ve perakende tarafında depreme dayanıklılık, doğru lokasyon ve doğru konseptin belirleyici olduğu bir piyasa yapısı oluştu. Konutta ise kredi koşullarına rağmen demografik dinamiklerin talebi canlı tuttuğu, ancak söz konusu talep ile örtüşen arzın sınırlı kaldığı bir tablo gözlemlendi. Bu dönemde sektörde başarıyı belirleyen unsurun ölçekten ziyade esneklik, doğru zamanlama ve varlık kalitesi olduğu kanaatindeyiz.
TÜİK verilerine göre konut satışları 2025 yılında bir önceki yıla göre %14,3 artarak yaklaşık 1,7 milyon adet olarak gerçekleşti. Ticari gayrimenkul tarafında AVM’lerde ciro endeksleri artış trendini sürdürdü. Ofis tarafında özellikle İstanbul’da doluluk oranları istikrarlı seyrini korudu.
Sürdürülebilirlik işimizin doğal parçası
İş GYO için sürdürülebilirlik, yalnızca çevresel kriterlerle sınırlı olmayan, tasarımdan işletmeye, portföy yönetiminden kurumsal yönetişime uzanan bütüncül bir yaklaşımı ifade ediyor. Çevreyle uyum, yapı güvenliği, enerji verimliliği ve uzun ömürlü tasarım ilkelerini odağımıza alarak geliştirdiğimiz projelerimizle uzun vadeli sürdürülebilir değer üretmeyi hedefliyoruz.
Uluslararası yeşil bina sertifikasyonları, yenilenebilir enerji kullanımı, su ve atık yönetimi uygulamaları portföyümüzün standart bileşenleri arasında yer alıyor. BIST Sürdürülebilirlik Endeksi’nde yer almamız ve Birleşmiş Milletler Küresel İlkeler Sözleşmesi’ne taraf olmamız, bu yaklaşımın somut göstergeleridir.
Birleşmiş Milletler’in “Erişilebilir ve Temiz Enerji” hedefini destekleyerek, hem portföyümüzde yer alan önemli gayrimenkullerimizde hem de genel müdürlüğümüzde I-REC sertifikalı yeşil elektrik kullanıyor, karbon ayak izimizi azaltmaya yönelik somut adımlar atıyoruz. Ayrıca TSRS kapsamında hazırlanan 2024 yılı Sürdürülebilirlik Raporumuzu kamuoyu ile paylaşarak bu alandaki kurumsal dönüşüm yolculuğumuzu güçlendirdik.
“Sağlam İmza”lı Projelerle Büyüyeceğiz
2026 yılında sektör gündeminin finansmana erişim koşulları ve maliyetlerinin yönetimi, ESG ve sürdürülebilirlik kriterlerinin belirleyiciliği, nitelikli ofis alanlarına olan talep ve esnek kullanım modelleri, küresel jeopolitik risklerin yatırım kararları üzerindeki etkisi, lojistik-sağlık gibi yeni segmentlerin ön plana çıkışı ile demografik eğilimlerin sektöre yansımalarının belirleyici olacağını öngörüyoruz. Konut tarafında arz talep dengesinin kira ve fiyat dengelerini etkilemeye devam edeceğini, ticari gayrimenkulde ise turizm, lojistik ve sağlık gibi farklı sektörlerin ihtiyaçlarının daha fazla öne çıkacağını düşünüyoruz.
Bu doğrultuda 2026 ve sonrasına ilişkin yol haritamızı, güçlü bilanço yapımız ve disiplinli yatırım yaklaşımımız sayesinde; lokasyon avantajına sahip, dönüşüm ve geliştirme potansiyeli yüksek, sürdürülebilir kira geliri üretme kabiliyeti güçlü ve getirisi yüksek proje geliştirme imkânı sunan varlıklara odaklanarak portföyümüzü niteliksel olarak büyütmeyi hedefi doğrultusunda kuruyoruz.
Turizmdeki eski yatırımlarımızdan gelen deneyimimizi değerlendirerek bu alanda şehir otellerine yönelik yatırımlar planlarken, sağlık sektöründe kira geliri yaratma odaklı yeni gayrimenkul projeleri başta olmak üzere önümüzdeki dönemde seçici biçimde değerlendireceğimiz öncelikli yatırım alanları arasında yer alacak.
Tüm yatırım kararlarımızda lokasyon, kiracı profili, uzun vadeli nakit akışı ve dönüşüm potansiyeli temel belirleyiciler olmaya devam edecek. Aynı zamanda coğrafi çeşitliliği artırarak yalnızca İstanbul ile sınırlı olmayan, farklı büyük şehirleri de kapsayan bir büyüme yaklaşımı ile hareket etmeyi hedefliyoruz. Bu yaklaşımın portföyümüzün dayanıklılığını ve risk-getiri dengesini güçlendireceğine inanıyoruz.
Mevcut projelerimizi planlarımız doğrultusunda ilerletirken, yeni yatırımlarımızla da portföyümüzde değer yaratacak dönüşümleri gerçekleştirmeyi amaçlıyoruz. Güçlü bilanço yapımızı koruyan, disiplinli ve seçici bir yaklaşımla istikrarlı gelir üreten, paydaşlarımız için uzun vadeli değer önerimizi pekiştiren ve sektörümüzde fark yaratacak “sağlam imza” taşıyan projeleri hayata geçirmeyi sürdüreceğiz.
Bizi heyecanlandıran güçlü yol haritamızda birlikte ilerleyeceğimiz ana hissedarımıza, yönetim kurulumuza, pay sahiplerimize, çalışanlarımıza ve iş ortaklarımıza katkı ve güvenleri için teşekkür ediyorum.
Saygılarımla,
Ö. Barlas Ülkü
Genel Müdür
