İşi Gayrimenkul yatırımından kazanmak (07.10.06 Posta Emlak)
Eczacıbaşı ile gerçekleşrtirdiği alışveriş merkezi Kanyon ile gündeme oturan İş GYO, şimdi de Metro'ya hipermarket yapıyor. Amerikalı ve Alman yatırımcılarla ise alışveriş merkezi için ön anlaşma imzalayan şirket, en çok yatırımı konuta yerleştirecek.
Yabancıların ilgisi büyük
Bu şirketlerin işi, konut projelerine, alışveriş ve iş merkezlerine, otellere kısaca gayrimenkullere yatırım yaparak para kazanmak. 1996'da Türkiye'de uygulanmaya başlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı(GYO) sistemine göre faaliyete geçen ve bugün sayılara 10'a ulaşan şirketlerden biri de İş GYO. 1999'da kurularak aynı yıl halka arz edilen şirketin değeri 100 milyon dolar iken, bugün 650-700 milyon dolara ulaştı. Yabancı yatırımcıların da iki yıldır ilgisini çeken şirketin sermayesinin yüzde 22'si ve fondaki hisselerinin de yüzde 57'si İngiliz, Amerikalı ve Alman fonlar tarafından alındı. Firma, son iki yıl yatırımcısına, nakit olarak yüzde 5 oranında kar payı dağıttı. Yani 100 bin YTL'si olup da İş GYO hissesi alanlar, hisse artışından başka bir de yılda 5 bin YTL kazandı.
Yeniler sırada, öncelik konutta
Peki ama şirket nasıl kar etti? Çok basit.Yatırım yaparak. En az 28 milyon dolar kira geliri hesaplayan İş GYO'nun geliri, yeni yatırımlarıyla sürekli artıyor. İstanbul'daki İş Kuleleri'nin de sahibi olan firma, son olarak Eczacıbaşı'yla İstanbul alışveriş merkezi Kanyon'u gerçekleştirdi. Şimdi ise sahibi olduğu Beylikdüzü'ndeki Tatilya'nın yerine Metro-Real'in işleteceği 20 milyon dolarlık hipermarket yatırımına başladı. Tatilya'nın yanındaki arsalar ise Alman ve Amerikan firmalara, 200 milon dolar değerinde alışveriş merkezi yapılmak üzere 70 yıllığına kiralanacak. İş GYO buradan kira ve cirodan pay alacak. Ama İş GYO en büyük yatırımı konutta planlıyor. İlk projesi ise Altunizade'ye geliyor. Firmanın genel müdürü Turgay Tanes ile yeni yatırımlar ve sektöre bakış üzerine konuştuk.
Tatilya'nın arazisine Metro Hipermarket
-Tatilya portföyünüzdeydi. Geçtiğimiz günlerde kazı çalışmaları başladı ne planlıyorsunuz?
İstanbul Beylikdüzü'ndeki Tatilya'nın eğlence faaliyetlerine bu yıl son verdik. Burada 65 bin metrekare arsa vardı, 35 bin metrekaresine hipermarket yapmak üzere Alman Metro-Real Grubu ile anlaşma yaptık. Kapalı otoparkı dahil 52 bin metrekarelik bir hipermarket planladık. 20 milyon dolarlık bu yatırımı biz yapacağız ve hipermarket grubundan kira ve ciro üzerinden belli bir gelir elde edeceğiz. Birkaç gündür kazı yapılıyor. İnşaat yakında başlayacak ve gelecek sene de bitirmeyi hedefliyoruz.
Yabancıdan alışveriş merkezi
-Bu arsanın diğer yarısı için planınız nedir?
Tatilya da dahil edilerek 130-140 bin metrekareye, İstanbul'un en büyük alışveriş merkezi kurulacak. 150-200 milyon dolarlık yatırımı biz yapmayacağız. Arsayı mülkiyeti bizde 70 yıllığına(üst hakkı) kiralayacağız ve kira ile cirodan pay alacağız. Amerikalı General Growth Properties (GGP) ve Alman Cura'nın Türkiye'deki joint venture firmasıyla ön anlaşma yaptık. Kesinleştikten sonra, proje 2007'de başlayacak. İki yatırımla gelirimiz 8-10 kat artacak.
İlk site Altunizade'de
-Konut yatırımlarınız olacak mı?
Evet, 2007'de konuta odaklanacağız. İlk kesinleşmiş projemiz Altunizade'de. 30 bin metrekare arsa alındı. Yarısı bizim. Tecim Yapı ile yüzde 50-50 ortak olduk. Kanyon'daki gibi birlikte proje gerçekleştiriyoruz. Alışveriş merkezi ve 300-350 konuttan oluşan, 100 milyon dolarlık bir proje. İnşaatı ihale edilecek. İzinlere bağlı olarak 2007'de başlayacağız. Orta ve orta üstü gruba yönelik, 1000-1500 konutluk başka projeler için arsa arıyoruz.
Kaliteli ve yeri iyi konutlar satılır
Konutta 2004'ten 2006'nın ilk 3 ayına kadar yaşanan büyümenin durgunlukla sonuçlanmasının ekonomi, faiz ve talep ertelemeleriyle ilgili olduğunu hatırlatan Tanes, durgunluğun aşılacağını söyledi. Türkiye'nin ekonomik performansının makul seviyelerde seyretmesini beklediklerini ve yabancı yatırımcının da Türkiye'ye olan ilgisinin devam ettiğini belirten Tanes, 'İstanbul ve büyük şehirlerde talebin olduğu kesin. Yeni ve iyi projeler, iyi yerlerde yapılırsa başarı ile satılacaktır' diye konuştu.
Ofiste acil yatırım gerekmiyor
Tanes, İstanbul'da iş merkezi olarak (ofis olarak kullanılan) da esas talebin Levent ve Maslak'a geldiğini belirterek, İş GYO'nun da bu bölgelerdeki İş Kuleleri ve Kanyon'da yüzde 100 doluluk sağladığını ifade etti. Tanes, bu bölgede arz ve talep dengesinin olduğunu söyledi. Ofis olarak talep gören ikinci bölge Kavacık ve Kozyatağı'ndaki (Anadolu yakası) iş merkezlerinin ise yüzde 15 ile yüzde 40 boşluğu olduğunu belirten Tanes, 'Dolayısıyla bu bölgede acil yatırım yapılacak bir durum yok' dedi.
Alışveriş merkezi açığı yok
Alışveriş merkezleriyle de ilgili bilgi veren Tanes, birkaç yıl içinde başlanmış olan yeni merkezlerin, yakında devreye gireceğini söyledi. Tanes 'Bu konuda çok büyük açık yok, yatırım yaparken dikkatli olmak gerek' dedi. Tanes, mortgage'in (kira öder gibi ev sahibi olma) ise Türkiye'de geniş kitleler tarafından kullanılması için faizlerin yüzde 0.40'a inmesi gerektiğini ve yabancı, uzun vadeli fonların Türkiye'ye gelmesinin önemli olduğunu belirterek 'Her şey ekonomide, enflasyonda ve faizde istikrar sağlanmasına bağlı' şeklinde konuştu.
Kanyon'dan 15 milyon dolar bekliyor.
Eczacıbaşı ve İş GYO tarafından 2003'te başlanarak, 200 milyon dolara İstanbul Levent'te yapılan rezidans konut, ofis ve alışveriş-eğlence merkezi Kanyon, mayıs ayında açıldı. 250 bin metrekarelik kapalı alana sahip proje, orta bölümünün açık olması nedeniyle sokak atmosferi yaratıyor.
Toplam 160 mağazası bulunan ve bu mağazalarda Tüerkiye'ye ilk kez gelen 40'a yakın da marka sunulan Kanyon'u bugüne kadar 2 milyon kişi ziyaret etti. Bu merkezin 12 katına sahip İş GYO'nun 2007'de beklediği en az gelir 15 milyon dolar. Firma, alışveriş merkezi ve ofislerden kira yanında cirodan da pay alacak.
